||Por Mário Gilberto Oliveira
Todos que acompanharam o processo legislativo de votação da Medida Provisória nº 759, de 22.12.2016, que foi convertida na Lei Federal n° 13.465/2017 sabem, perfeitamente, que o parlamentares, na parte relativa Regularização Fundiária Urbana, fizeram um esforço gigantesco para aprovarem um texto autoexplicativo e que pudesse ter aplicação imediata.
De acordo como o artigo 98, da Lei Federal nº 13.465/2017 “Fica facultado aos Estados, aos Municípios e ao Distrito Federal utilizar a prerrogativa de venda direta aos ocupantes de suas áreas pública objeto da REURB-E, dispensados os procedimentos exigidos pela Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, e desde que os imóveis se encontrem ocupados até 22 de dezembro de 2016, devendo regulamentar o processo em legislação própria nos moldes do disposto no artigo 84 desta Lei.”
No âmbito do Distrito Federal não houve necessidade de regulamentar, em legislação própria, o processo de VENDA DIRETA, porque em nosso ordenamento jurídico local dispomos da Lei Federal nº 9.262/96, da Lei distrital n° 4.996/2012, da Lei distrital nº 954/95 e do Termo de Ajustamento de Conduta nº 002/2007 que foi celebrado entre o MPDFT, DISTRITO FEDERAL, IBRAM e TERRACAP em data de 30.05.2007, que autorizam a alienação de imóveis públicos regularizados, de propriedade do Distrito Federal e da TERRACAP, mediante processo de licitação dispensada.
Esta Lei Federal nº 13.465/2017 foi regulamentada pelo Poder Executivo Federal, conforme Decreto nº 9.310, de 15 de março de 2018, que instituiu as normas gerais e os procedimentos aplicáveis a Regularização Fundiária Urbana, mas, tal regulamento apenas reproduziu o texto da Lei da REURB.
Por isso mesmo, no âmbito do Distrito Federal, o GDF à época, se limitou a expedir o Decreto n° 38.333, de 13.07.2017, publicado no DODF nº 135, de 17 de julho de 2017, que dispõe, apenas, o seguinte:
“Art. 1º. Aplicam-se, no que couber, para fins de regularização fundiária urbana no Distrito Federal, as disposições da Lei Federal nº 13.465, de 12 de julho de 2017 que não contrariar a legislação ambiental e urbanística do Distrito Federal.”
Com base nesta Lei Federal nº 13.465, de 12 de julho de 2017, na Lei Federal nº 9.262/96, no Decreto Distrital nº 38.333, de 13.07.2017 e no TAC nº 002/2007, a Terracap conseguiu regularizar entre julho de 2017 a dezembro do ano passado, 1.215 lotes de terrenos no Condomínio Solar de Brasília (SHJB Etapa IV), 1.228 lotes de terrenos no Setor Habitacional Jardim Botânico Etapa II; 956 lotes de terrenos no Condomínio Ville de Montaigne; 7.200 lotes de terrenos no Setor Habitacional Arniqueira e 3.600 lotes de terrenos no Setor Habitacional Vicente Pires Etapa III, todos, alienados ou em processo de alienação, por intermédio da “Venda Direta”.
Em 2019 com a instalação do governo Ibaneis Rocha o processo de regularização pouco avançou apesar de ter sido uma das bandeiras de campanha do nosso governador.
Os moradores dos demais núcleos urbanos informais da Capital Federal imaginaram que o GDF daria prioridade absoluta no processo de regularização fundiária urbana, para resolver esta questão grave, que há várias décadas atormenta milhares de pais e mães de famílias, os quais vivem em verdadeiro estado de segregação social, pagando impostos, taxas e contribuições sem, no entanto, receberem a contrapartida do Governo local.
Passados 11 meses de uma nova gestão, eis que o Diário Oficial do Distrito Federal que circulou na última terça-feira (12) publicou o Decreto n° 40.254, o qual ‘Dispõe sobre procedimentos aplicáveis aos processos de Regularização Fundiária – REURB no Distrito Federal.”
Este Decreto distrital nº 40.254/2019, na sua maior parte, reproduz literalmente as normas inscritas na Lei Federal nº 13.465/2017. Ou seja: os técnicos do governo passaram todo esse tempo para fazer uma espécie de “Ctrl C, Ctrl V” acrescentando algumas novidades sem a participação dos segmentos representativos dos condomínios.
O Decreto distrital nº 40.254/2019 traz algumas regras que merecem ser destacadas:
– Primeira: O artigo 18, parágrafo único estabelece prazo de até 90 (noventa) dias, para o órgão ambiental (IBRAM) emitir o parecer conclusivo sobre a licença ambiental. (OBSERVAÇÃO: não há no Decreto qualquer consequência jurídica, para a hipótese de o órgão ambiental deixar de cumprir este prazo, o que não é bom).
– Segunda: O artigo 28, § 1º estabelece que a implantação do sistema viário, da infraestrutura essencial (redes de água potável, energia elétrica, telefone, águas pluviais, esgotamento sanitário, etc) e dos equipamentos públicos e comunitários poderão ser atribuídos aos beneficiários da REURB-E; e o § 2º do referido artigo dispõe que os responsáveis pela adoção de medidas de mitigação e compensação urbanística e ambiental devem celebrar TERMO DE COMPROMISSO com as autoridades competentes como condição de aprovação da REURB-E;
– Terceira: O artigo 31 determina que o valor de proposta de garantia deve cobrir integralmente o custo dos serviços a serem realizados e será garantido em uma das seguintes modalidades:
(I) caução; (II) seguro-garantia; (III) fiança bancária; ou (IV) títulos da dívida pública. (OBSERVAÇÃO:
O Parágrafo único deste artigo 31 estabelece que no caso da parte legitimada para requerer a REURB-E demonstrar a impossibilidade de oferecer uma das garantias previstas nos incisos I a IV, ela, neste caso, poderá apresentar um título de crédito (exemplo: Nota Promissória), que garanta a integralidade dos custos das obras e serviços a serem realizados).
– Quarta: O Art. 36 do Decreto nº 40.254/2019 dispõe que: “O procedimento de registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e do projeto de regularização fundiária aprovado será regido pelo disposto na Lei Federal nº 13.465, de 2017, devendo ser requerido, pelo legitimado, diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de caducidade da aprovação do projeto.” (grifamos)
(OBSERVAÇÃO: Este prazo de 180 (cento e oitenta) dias para o legitimado requerer ao cartório de imóveis o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) não está previsto na Lei Federal nº 13.465/2017.
Na verdade, este prazo de 180 dias contido no artigo 36, do Decreto nº 40.254/2019 se trata de uma exigência do artigo 18, da Lei Federal nº 6.7606/79, que não foi recepcionado pela Lei da REURB – Lei 13.465/2017.
– Quinta: O artigo 52, por sua vez, admite a regularização das edificações existentes nos núcleos urbanos informais classificados como REURB-S e REURB-E, bem como a habilitação de projetos de arquitetura e respectiva expedição de alvarás de construção, para lotes de terrenos ainda não registrados , desde que caracterizada uma das seguintes situações:
I – vigência de legislação específica que defina os usos e parâmetros;
II – conclusão da fase de aprovação pelo CONPLAN, na forma prevista no inciso V, do artigo 24, desde que conste no projeto aprovado tabela com especificação de usos e parâmetros urbanísticos.
– Sexta: O artigo 54 do Decreto distral nº 40.254/2019 dispõe que o órgão gestor de desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal compete publicar regulamentação complementar.
Assim, observadas as formalidades da Lei Federal nº 13.465/2017, do Decreto distrital nº 40.254/2019 e do TAC nº 002/2007, esperamos que estas normas complementares, sejam postas em pratica o quanto antes pelo órgão gestor de desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. Há mais de 30 anos o DF espera por uma boa política de regularização fundiária que possa frear as invasões e acabar com a mancha da grilagem.
Acreditamos no compromisso do Governador Ibaneis Rocha de retirar da informalidade mais de quinhentas mil famílias que, atualmente, vivem no Distrito Federal, em verdadeiro estado de segregação social.
*Mario Gilberto é advogado especializado na área do direito fundiário
